长租公寓爆雷、跑路经常发生,监管来袭:租金支付周期超三个月要强制监管

2020-09-17 14:01   来源: 互联网    阅读次数:2882

面对近期不少地方出现的长租公寓“雷打不动”、“跑路”的情况,除了发布风险提示外,不少地方的行业主管部门也出台了新的房屋租赁资金监管政策。


9 月 11 日,成都出台租赁资金监管新规,要求房屋租赁企业开立全市唯一的资金监管账户。租金支付期在三个月以上的,将“租贷”取得的租金、押金和资金存入监管账户。


业内人士认为,应通过设立监管账户,对企业资金使用情况进行监管,避免出现“长收短付”经营形成的资金池和非法挪用资金用于非经营性用途,以保护房东和房客的权益。成都资本监管新规可以理解为建立租房租赁“支付宝”模式,具有示范效应。预计后续将成为长租公寓区域的一个创新点。


收取租金超过 3 个月的,应于 9 月 11 日缴存成都市住房和城乡建设局、中国银保监会四川监管局监管账户,成都市金融监管局、央行成都分行营业管理部联合下发《关于开展住房租赁资金监管的通知》。




根据通知,房屋租赁企业应在成都市商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户(以下简称“监管账户”),并与承诺银行签订《房屋租赁资金监管协议》,明确监管内容、方式和流程。账户不得提取现金或者募集其他性质的资金。


同时,对于本通知实施之日起发生的新租赁关系,承租人向房屋租赁企业支付租金期限超过 3 个月的,房屋租赁企业应当将使用“租金贷款”取得的租金、保证金和资金存入监管账户。“租贷”取得的资金,由房屋租赁企业与承租人、发放贷款的金融机构约定,将贷款取得的租金划入监管账户。承租人向房屋租赁企业支付租金的期限在三个月以内的,由承租人决定是否将租金、押金存入监管账户管理。


对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,成都房租调控新政的核心内容是,如果租金支付期超过 3 个月,就需要强制进行租金监管,如果租金支付期少于三个月,可以协商。监管基金是租金的一个大概念,即包括收租款、定金和“租贷”资金,所以监管更到位。此外,租赁贷款的监管需要租赁企业、承租人和金融机构的协调或协商。

据壳牌研究所高级分析师黄慧介绍,通过设立监管账户,可以监督企业资金的使用,避免因"长收短付"和非法挪用非经营性资金而形成的企业资金池,保护业主和租户的权益。此外,新政的监管也迫使租赁企业提高资金链管理和良好的运营能力。第一,规范资金使用制度,审查自己的合规情况;第二,做好"以收为本"的成本管理,精细化运作,保持稳定健康的现金流。


严跃进认为,在以前杭州试点的基础上,成都的新监管政策更加成熟,易于操作。成都市住房租赁相关资金监管可以理解为建立租赁租赁支付宝模式,即建立第三方基金监管模式,规范资金使用,对保障租户资金起到积极作用。同时,也使长租公寓的使用面临制约,防止了长租公寓企业非法挪用租金,防止了各类矿难事件的发生。目前,全国各地都在积极推行租金基金监管政策,成都这样一项政策具有示范作用,预计后续跟进也将成为长租公寓领域的一个创新点。


许多地方住房租赁风险提示和资本监管新规定

近日,上海、杭州、成都等长租公寓企业出现"爆炸"现象,再次引起业界的高度关注。


9月1日,上海和广州产业主管部门发布了"住房租赁市场风险提示",提醒业主和租户警惕公司的"高入低、长收入、短付"等业务风险,防范"租赁贷款"风险,加强风险防范,避免经济损失。最近,成都、合肥、重庆等地也发布了"住房租赁市场风险提示"。


8月28日,成都市房建局发布风险提示指出,近几年来,成都市几家租房企业由于采用"高入低"、"长收入少付"的经营模式,出现了"仓位"、"跑掉"的现象。为加强风险防范,避免经济损失,成都市住房建设局提出了防范"租赁贷款"风险、及时办理房屋租赁登记备案等几个主要租赁事项,包括认真选择合作企业、检查住房来源信息和住房状况、认真确定租金价格、谨慎选择租金支付方式、防范"租金贷款"风险、采用标准化合同文本、及时登记备案房屋租赁、合法保护自身权益等。


8月31日,成都市住建局也表示,为了解成都住房租赁企业经营情况,成都将开展住房租赁企业专项调查工作。包括住房租赁企业开展自查,成都市房地产经纪协会到会员企业全面调查,区(市)县到辖区住房租赁企业深入调查等三个方面。其中,要求成都市房地产经纪协会汇总允许承租人使用住房租金贷款的企业,包括企业使用的APP,合作金融机构,承租人使用住房租金贷款的比例,住房租金贷款占租金收入的比例,以及采取"高进低出,长收短付"的企业,调查"高进低出"操作的租金差异情况。


除了发布住房租赁风险提示,开展住房租赁企业风险排查外,西安,杭州等地还出台了住房租赁资金监管新规。其中,西安住房租赁资金监管要求,10月1日起,租金需进入专户监管。杭州市住房租赁资金监管新规也正式实施。自8月31日起,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金,以及向承租人收取的租金,押金和使用"租赁贷"取得的资金,均应缴入租赁基金专用存款账户。9月30日前,"托管"住房租赁企业2020年新增委托房源应将相应房源风险防控基金缴纳到位;对于存量委托房源,应缴纳30%的风险防控基金,剩余风险防控基金缴纳时间按有关规定顺延


业内人士认为,近期长租公寓矿爆,其核心原因是其经营模式存在部分脆弱性。上半年疫情影响加剧,暴露了企业经营模式中存在的问题,对加大风险防范力度,开展风险调查,颁布新的资本监管条例具有积极意义。




责任编辑:萤莹香草钟
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